ラーメン屋の店舗の閉店や移転の際、原状回復はつきものです。

しかし原状回復について費用の相場や注意すべきポイントは中々わかりづらく、把握している方はたくさんいるわけではありません。

そこで今回はラーメン屋の原状回復にかかる費用から注意すべきポイントまで解説します。

この記事を読むと

• ラーメン屋の原状回復にかかる費用
• ラーメン屋の原状回復の流れ
• ラーメン屋の原状回復の注意点

がわかります。

ラーメン屋の原状回復で情報を集められている方はぜひ参考にしてみてください。

ラーメン屋の原状回復にかかる費用

まずはじめに、ラーメン屋の原状回復にかかる費用を確認していきましょう。

「具体的にはいくらぐらいかかるのか？」という疑問が先行しがちですが、それは「スケルトン物件」と「居抜き物件」によって変わってきます。

賃貸契約書を見てご自身のお店がどちらに該当するか今一度確認してみましょう。

それではそれぞれについての特徴と費用感を解説していきます。

スケルトン物件として返却する場合

スケルトン物件とは、コンクリートが打ちっぱなし、配管がむき出しになっているなどの内装が全く施されていない状態の物件です。

原状回復工事でスケルトンの状態に戻すことは「スケルトン工事」や「スケルトン戻し」とも呼ばれます。

原則、ラーメン屋の退去の際にはスケルトン物件として返却を求められるパターンが多いです。

店舗の規模や契約時の内容によって、原状回復工事にかかる費用は大きく異なります。

あくまで目安ですが具体的には費用の相場は下記の通りです。

居抜き物件として返却する場合

居抜き物件とは、退去時にこれまで利用していた設備・造作・什器など内装をそのまま残して次の入居者へ引き継ぐ物件を指します。

居抜き物件は

• 同じようなラーメン屋で営業するなら、次の借主も設備、家具の用意をしなくてもよいので開業資金を節約できる。
• テナントのオーナーにとっても、期間を空けずに、すぐに次の入居者に貸し出せる

という利点があります。

そのため通常であれば、前述のように借主は自身が物件に設置したものを全て撤去して、スケルトン物件に戻して貸主に返却する必要があります。しかし貸主の承諾が得られる場合は、借主は内装を残した居抜き物件を後継者に引き渡すことが可能です。

原状回復の範囲や例外などの詳細においては、賃貸契約書に明記されています。退去時のトラブルを防ぐためにも、契約時に契約書の記載をしっかり確認しておくようにしましょう。

またそれに加えて、どの範囲まで原状回復を行うのかも契約ごとに異なります。工事内容に合わせた予算を確認・確保も怠らないようにしましょう。

ラーメン屋の原状回復の流れ

費用感や物件について把握したところで、実際の流れも確認してみましょう。

現状回復は以下の順に行われます。

【ラーメン屋における原状回復の流れ】

1. 解約予告
2. 原状回復工事
3. 敷金償却

それぞれ解説していきます。

解約予告

ラーメン屋に限らず飲食店を退去する際には、解約予定日より3～6ヶ月前くらいに、物件のオーナーや管理会社に報告することが必ず義務付けられています。

また、解約予告をしてから退去までの賃料は解約する借主が負担します。

物件によってはこの予告期間を長くとっているケースもあるのでしっかり確認しておきましょう。賃貸契約の場合は2～3年などの契約期間があることが多いです。

原則としては、その期間は借りるということが必須条件であり、それより短期間で契約解除をする場合でも、予告から退去までの賃料を支払う必要があります。

ただし賃貸借契約の内容次第では、解約予告期間中でも居抜きで新しい借主が決まった際には、その間の賃料が免除されるケースも存在します。一度物件のオーナーに確認しておきましょう。

原状回復工事

退去日が近づいてきたら、実際にラーメン屋の原状回復工事を行います。

期間としては、規模の大きくない30坪以下ほどのラーメン屋の場合は1週間などの短い期間で終わりますが、それ以上の中規模・大規模なラーメン屋では長期間を要します。

ここについては店舗ごとに期間は変わるので、業者としっかりとコミュニケーションをとったうえでの工期のスケジュール確認が必要です。

また工事の終盤の場面では、最後の引き渡し前に現場の最終確認をする必要があります。確認は管理会社やオーナーも立ち会って、後々のトラブルが無いようにしましょう。

敷金償却

ラーメン屋の開店時には、原則は必ず保証金として敷金を支払う契約です。敷金は事業不振で未払いとなってしまうリスクを回避するために設けられています。

この保証金は基本的に賃料の3か月以上が必要なケースがほとんどです。ただし当然店舗ごとにその金額は異なります。

またこの敷金は、契約終了後に償却（原状回復以外の劣化や損傷部分への補償）分が差し引かれて返ってきます。

しかし原状回復工事を「償却から差し引かれた分の敷金を充当して行う」という契約もあるので、こちらも契約書を確認しておくことが必要です。

そのため例えば契約期間中に賃料の滞納や、解約時の支払いが行われていない場合には、契約終了時にこの敷金から差し引かれることになります。

ラーメン屋の原状回復の注意点・ポイントなど

最後に原状回復の注意点やポイントについてお伝えします。

下記の3つの点を特に見積もりの段階から注意してみましょう。

【ラーメン屋における原状回復の注意点やポイント】

1.店舗の業態によって費用相場が変わる
2.打ち合わせはオーナーと借主が対面で行うことが必要
3.原状回復できるのは賃貸人側からの指定業者のみの場合がある

店舗の業態によって費用相場が変わる

飲食店の現状回復の費用は業種によって異なりますが、ラーメン屋の原状回復費用は高い部類に入ります。

理由としてラーメン屋の場合、強い火力で常にスープを煮込みづけていることや、サイドメニューの餃子やチャーハンなどの調理にしても油ものが多いことからどうしても油汚れがつきものだからです。

そのためクロスや床材の全面張り替えは視野に入れておく必要があります。また、ラーメン屋に限らず看板や外構設備にも撤去が必要となる場合もあるのでそこも気をつけましょう。

打ち合わせはオーナーと借主が顔を合わせて行う

原状回復には、オーナーと借主間の内容の相互確認や打ち合わせは不可欠なものです。

オーナーによって、元のスケルトン物件の状態に戻す「スケルトン工事」を希望するオーナーもいれば、元の状態に戻しつつも増設した設備などはそのままにして欲しいと希望するオーナーもいます。

原則として原状回復の内容は、契約書への記載が義務づけられていますが、契約書に改修内容の記載がない、書面ではわからないところなどはどうしてもあるもの。

そういった点は工事前にオーナーや管理会社などへの確認、および対面での打ち合わせで解消していきましょう。

賃貸人側からの指定の業者でなければならない場合がある

実はラーメン屋に限らず賃貸物件の原状回復では、工事業者を借主側で選ぶことができないケースが多く、貸しテナントなどでは、管理会社やオーナーが工事業者をあらかじめ指定している場合が多く見受けられます。

また借主側で原状回復業者を探してきても、実績などの理由で、管理会社やオーナーなど賃貸人側から断られる可能性も高いです。実際に特約などで業者指定がある場合、他工事業者への依頼は非常に困難なのが現状です。

ただし、変更の可能性が全くのゼロではありません。貸主側もスムーズでリーズナブルな退去を臨んでいます。

貸主側にもメリットがある場合には借主側がリサーチしてお願いした業者の条件も飲んでくれることがあります。まずは一度、指定の業者でなければ不可なのかを確認し、そこから貸主とコミュニケーションをとりながらリサーチを進めましょう。

まとめ

ラーメン屋の店舗解約の際には、原状回復を行い物件を貸主に返却する必要があります。
貸主や管理会社と綿密にコミュニケーションをとり、後々のトラブルに発展しないように情報を1つ1つ整理しながら進めていきましょう。

また、原状回復を依頼する業者が決まっていないという方は、内装広場までお気軽にご相談ください。

内装広場では、豊富な実績を持つ工事会社の中から、お客様の希望に合わせた業者をご紹介します。